미등기신축건물에 전세들어 갈 때 주의할 점

 연립이나 다세대 주택의 건축중인 건물에 준공검사를 마치기 전에 세를 얻고 건물의 문에 표시된 대로 전입신고를 하였다 ---> 후에 준공검사를 하고 건축물대장을 작성하면서 전입신고한 주소와 다르게 주소가 표시되었다 ---> 그 이전에 전입신고를 한 것은 대항력을 취득할 수 없고 건축물대장에 표시된 대로 새로 전입신고를 해야하고 그때부터 대항력이 발생한다.<---다시 전입신고를 하기 전에 다른 선순위 담보권이 없을 때 그렇다. 

 

그런데 이렇게 건축물대장에 표시된 대로 전입신고를 다시 하기 전에  소유권보존등기가 되면서 동시에 근저당권설정등기가 된다면 세입자는 먼저 전입신고를 하였더라도 근저당권자보다 후순위가 되고 대항력이 없게 된다.

 

아무리 급해도 신축건물에 전세를 들어 간다면 건축물대장이 작성된  이후에 계약을 해야 한다. 전입신고도 건축물대장에 표시된 대로 하여야 한다.

 

건축물대장의 작성 이후 소유권 보존등기가 된 이후라도 연립이나 다세대 주택의 경우 지층(반지하)의 경우 문패에 지101호 이렇게 표시하지 않고 그냥 101호 이렇게 표시가 된 경우도 예전에 있었다.보통은 담보설정 여부를 알아 보기 위하여 등기부를 조사하는데 등기부에는 분명히 지101호 이렇게 등기가 되었는데도 말이다.  직거래로 전세계약을 하는 경우에 문패만 보고 계약을 하고 전입신고를 하였다간 대향력이 발생하지 않는 낭패를 볼 수도 있다.이렇게 문패를 다는 이유는 아마도 반지하라고 하면 거기 사는 사람을 한 등급  아래로 보는 이상한 생각 때문에 그럴 수도 있겠다.

 

*소유권보존등기- 아무런 등기가 없던 건물이나 토지에 최초로 하는 등기로서 소유자가 누구인가 표시하는 등기

 

 * 참고할 판례    대법원 2008.2.14. 선고 2007다33224 판결  .대법원  1999.09.03 선고 99다15597 판결

*건물이 미등기라도 건물이 들어서는 대지에 이미 근저당권이 설정되어 있을 수도 있으므로 토지등기부를 열람할 필요가 있음.