내집을 팔고 그 집에 전세로 살아갈 때 조심할 점

*엠파스에서 이사함.

 

내집을 팔고 그대로 그집에서 전세로 살 때 주의할 점 조회(163)부동산 일반 판례 | 2008/12/03 (수) 12:26  추천(0)  스크랩(0)

 

서울이나 경기의 뉴타운 지역에 집값이 많이 올랐지요.
이런 경우에 현재 자기 집을 팔고 이사를 가는 것이 아니라

팔았던 자기집에서 전세로 그대로 사는  살아가는 경우가 상당히 있을 것으로 봅니다.
실제로 이런 방식의 거래를 본 일이 있습니다.  
 
여기에도 다양한 사례가 있을 것이나 매도인이 융자가 하나도 없는 상태에서 집을 팔기로 하면서

잔금은 받지 않고 그집에 전세로 눌러 앉는 경우입니다.

잔금을 받는 대신 잔금을 전세금으로 하기로 하고 전세기간이 끝나거나 매수인이 입주하면서

전세금조로 남은 잔금을 받아 나가는 것이죠.
 
1. 소유권이전등기를 하는 날 담보대출을 받는 경우
 
문제는 중도금 이후에 매수인이 자기 앞으로 소유권이전등기를 하면서 

매수한 집을 담보로 은행권 대출 제한에 해당할 만한 다액의 돈을 빌리고

소유권이전등기와 동시에 같은 날 근저당을 설정하는 경우입니다.
 
이렇게 근저당을 설정하면   전세권자와 은행간에 순위가 문제됩니다.
전세권자의 주민등록이 언제 전입신고한 것처럼 볼 것인가 입니다.
 
아래에 소개한 판례를 볼 때 매수인 앞으로 소유권이전등기를 한 날이 전입신고를 한 날로 취급할 가능성이 있습니다.
그렇다면 매수인 앞으로 소유권이전등기가 된 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.
은행이 1순위이고 매도인인 전세권자는 2순위라고 보아야 할 것입니다.
 
서울 경기도의 전세금은 이제 소액우선보증금의 최고액이 6천만원중에 2천만원의 최우선변제입니다.
그런데 이렇게 작은 액수의 전세금은 연립이라면 가능하나 아파트이면 많지 않을  것입니다.
 
결국 아파트의 경우 소액보증금은 해당사항이 없을 것이고

확정일자로  후순위보다 우선변제를 받아야 할 상황일 수 있습니다.

그런데 이 확정일자를 적용하여 우선변제를 받으려면 전입신고, 입주 ,확정일자 중

가장 순서가 늦은 것을 기준으로 우선순위를 정합니다.
 
확정일자는 소유권이전등기를 하는 날 받는다 해도 전입신고는 소유권이전등기 다음날 대항력이 발생하는 것으로
아래의 판례처럼 해석을 한다면   전세권자인 매도인은 은행보다 후순위가 될 가능성이 있습니다.
 
매수인이 전세권자의 보증금보다 훨씬 작은 대출을 받는다면 문제를 삼을 것이 없습니다.
그러나 고액의 대출을 받아 부동산가격이 하락하고 대출금을 갚지 못하여 경매로 처분이 된다면
2순위로 해석되는 전세권자가 *소액보증금 우선변제를 받는다면 최고 2천만원만 받을 상황이 올 수 있습니다.
 
6천만원을  초과하는  수도권 중 과밀억제권역의  전세금이라면 *확정일자로 *후순위보다 우선변제를 받을 수 있지만 ,
은행을 선순위로 해석한다면 향후 부동산 가격이 하락하여 이 역시 전세금을 다 받지 못할 수가 있습니다.
 
이처럼 자기 집을 팔고도 잔금도 다 받지 못하고 전세를 살다가 집을 비워주어야 하는 것과 같은

이상한 일이 생길 수 있습니다.  현재의 경제 상황을 보면서 생각나는 시나리오입니다.
 
2,소유권이전등기후에 상당기간이 지나서 담보대출을 받는 경우
 
만약에 매수인이 소유권이전등기를 할 때까지는 아무런 대출을 받지 않다가 상당한 날짜가 지나서

매수한 주택을 담보로 대출을 하려고 하면 은행은 전세권자의 보증금을 공제한 액에서 담보대출한도를 잡아 

대출을 할 것이고 전세권자는 1순위이므로 일단 아무런 문제가 없어 보입니다.
 
그러나 부동산의 하락으로 아파트의 낙찰가가 감정가의 60%이하에서 결정이 된다면
전세권자가 1순위라도 전세금의 확보가 곤란한 상황이 올 수도 있습니다.
잘 살던 내집을 괜히 팔고 돈도 다 받지 못하고 집을 비워줘야 하는 비애를 맛보는 일이 없기를 바람니다만.....

이런 유형의 계약을 하는 이유중에 하나는 부동산에 이득이 되기 때문일 수 있습니다.
왜냐면 집을 팔고 같은 집을 전세로 바꾸는 것은 2건의 계약이기 때문에 수수료를
매매와 전세 양쪽에서 받을 수 있기 때문입니다.
이거야말로 꿩먹고 알먹고이네요.ㅎㅎ
 
더 수완이 좋은 중개사무소라면 중도금을 받은 매도인에게 다른 곳에 있는 부동산을 구입하도록 권유하여 성사시키면
하나의 주택을 중개하여 매매,전세,타 매매의 3건의 수수료를 챙길 수도 있으니 이 얼마나 환상적인 물건인가요?
 그렇지만 조심하세요.

 

 *추가한 부분입니다.

3.담보대출을 새로 받고자 하는 경우

 

매수인이  다주택자라서  매도인에게 전세를 살아 달라고 하면서도 담보대출을 받지 않았다고 가정합니다.
그 후에 집주인이  담보대출을 받으려고 하면 선순위전세권자 때문에 대출금이 적습니다.
이런 경우에 대출금을 늘리기 위하여 슬그머니 전세권자에게 은행에서 전세금 조사가 나오면 
전세금이 없이  살고 있다고 전세금조사확인서에 무료임을 동의해 달라고 할 수 있습니다.(사용대차)

아니면 잠깐  전세대원의 주민등록을 며칠간 다른 곳으로 전출시켰다가 재전입을 원한다는 제의를 해 올 수도 있습니다.

평소에 집주인과 형님 동생하면서 술한잔씩이라도 나누면서 친분을 과시해온 사이라면 참 곤란한 제안입니다.
이런 사이가 아닐 것이 대부분이지만 주인과 전세사는 사람으로서 인정상 뿌리치기 어렵습니다.

그러나 이런 제안에 응하여  전세금이 없다고 은행의 확인서에 동의를 하거나 주민등록 전출을 하면 
최악의 경우 전세금을 한푼도 받지 못하고 경매로 쫒겨날 수도 있습니다.

 

전세금이없다는동의는 경매에서 전세금을 배당받을 근거가 아예 없다는 것이죠.
이에 관한 대법원판례가 두건이 있습니다.
* 이 판례는 논의의 여지가 없이 명백하므로 올리지 않습니다.

경매에서 배당을 받지 못해도 집주인의 다른 재산이 있다면 압류해서 전세금을 받을 수는 있습니다.

그러나 경매로 넘어갈 정도면 다른 재산도 거덜난 파산상태나 마찬가지입니다.

전세대원 주민등록전출은 선순위전세권자의 경우 대항력을 상실하므로 전세금확보가 어려워집니다.

내집을 팔고 전세를 눌러 앉아 살다 이런 험한 꼴은 없어야겠지요.

 

*참고로 집주인의 추가로 대출을 하면서 은행에서 전세금에 대한 조사를 할 때 실제의 전세금액을 그대로 확인해 준 
문서의 사본을 한장 달라고 해서 보관을 해야 나중에 경매등으로 배당관계에서 일처리가 쉽다고 하네요.
확인해 주는 사람이 자기가 무엇을 확인해 주었는지 알고 있어야 하고,  그 법률관계의 증거로서 사본을 가지고 있어야

하는 것은 당연합니다.

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대법원 민사 2000.02.11  99다59306

 [1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
 
[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서,
 
주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고,
 
주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.
 
[3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우,
 
제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로,
 
갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며,
 
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.
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대법원 민사 1999.04.23  98다32939

 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서,
 
주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로,
 
주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.
 
[2] 갑이 1988. 8. 30. 당해 주택에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가
 
1993. 10. 23. 을과의 사이에 그 주택을 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 주택의 거주관계를 바꾸어 갑이 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 계속하여 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 을 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료된 경우,
 
제3자로서는 그 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로,
 
갑의 주민등록은 그 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 갑과 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 본 사례. 
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