임대차보호법의 적용범위 - 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차..

주택임대차보호법 제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

아래 붉은색은 해설입니다.

공부하는 사람에게 이해를 돕기 위한 참고용입니다.

이와 유사한 사례에 직접 적용하기 보다는 변호사에게 상담하세요.

아래의 해설로 인하여 발생하는 문제에 대하여 민형사 책임을 지지 않습니다.

 

경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 소액임차인도 보증금의 일정액에 대한 최우선변제권이 있습니다.

이를 적용받는지 여부에 관하여   주거용 아닌 건물에 근저당권이 먼저 설정되고 이어  주거용 건물로 용도가 변경된 후에  소액임차인이 된 경우에도 소액보증금 최우선변제권이 적용될 수 있습니다.

 

주거용 건물이 아닌 상태에서 근저당권을 설정한 채권자는 근저당권을 설정할 당시에 예상하지 못했는데 

후에 주거용 건물로 변경되어  소액임차인이 생겨 경매의  배당에서  만족하지 못하게 되었습니다.

이해를 돕기 위하여 아래 사실관계를  순서대로 보면

 

이 사건 건물의 용도변경 전에  근저당권설정등기함

근저당권을 설정할 당시 이 사건 등기부상 건물내역은 1,2층 점포 ,3층 사무실 ,4층은 주택

실제로 1층은 교회 ,2층은 당구장, 3층은 사무실 ,4층은 주택으로 사용함

근저당권설정등기를 마친 후 이사건 건물 전체를 원룸주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심공동피고들에게 임대하였음

이 사건 건물에 대한 등기부상 건물내역도 1층 교회 2층 당구장 3,4층 다가구주택으로 변경등기함

원심은 피고들 및 선정자들은 주택임대보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단함

 

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

제3조제1항은 임차인의 주텍의 인도와 주민등록입니다.

바로 제8조①이 소액임차인의 보증금 중 일정액에 대하여  최우선변제권을 인정하고 있습니다.

[대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결]
【판결요지】
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(
제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바,
주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

 

판결이유의 일부를 보면

 
원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다.
원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 근저당권의 효력이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.