임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다

아래 붉은색은 해설입니다.
공부하는 사람에게 이해를 돕기 위한 참고용입니다.
이와 유사한 사례에 직접 적용하기 보다는 변호사에게 상담하세요.
아래의 해설로 인하여 발생하는 문제에 대하여 민형사 책임을 지지 않습니다.

 

양도란 의사표시에 의한 소유권의 이전입니다.

양도는 매매나 증여 등을 예로 들 수 있습니다.

 건물이 있을 때 그 건물과 대지(토지)는  별개의 물건입니다.

연립주택이나 아파트의 경우에도 그 건물과 대지는 별개의 물건이니 대지만 따로 양도될 수 있습니다.

 

임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 하여 대항력을 갖추고  확정일자를 받았습니다.

(대항력과 확정일자를 갖추면 경매에서 마치 저당권자처럼 순위에 따른 우선변제권이 있습니다)

이후 임대차 성립당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도됩니다.

이어 대지만 경매가 됩니다.

임차인은 대지의 경매대금에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

이 판결은 나아가

여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다 합니다.
한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.라고 합니다.

 

[대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결]

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
[2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.