아래 붉은 색은 해설입니다.
공부하는 사람에게 이해를 돕기 위한 참고용입니다.
이와 유사한 사례에 직접 적용하시기 보다는 변호사에게 상담하세요.
아래의 해설로 인하여 발생하는 문제에 대하여 민형사 책임을 지지 않습니다.
임대차주택이 경매로 넘어가는 경우 임차인을 보호할 수 있는 방법이 세가지입니다.
첫째는대항력입니다.
대항력은 임차한 주택을 인도받고 전입신고를 하면 대항력이 발생합니다.
두번째는 우선변제권입니다.
우선변제권은 주택을 인도받고 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 발생합니다.
세번째는 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 임차인은 보증금의 일정액에 대하여 지역에 따라 다르게 정한 소액보증금 최우선변제권입니다.
이러한 세가지 임차인을 보호하기 위한 제도가 있지만 현실은 전세사기 같은 피해가 속출하고 있습니다.
이를 보완하기 위하여 임대차 계약 전에도 임대인이 동의하면 보증금 전세금 총액을 미리 알아 볼 수 있게 하고 있습니다.계약 체결 전에 미리 임대인의 동의로 임대인의 세금 체납 여부를 알아 볼 수 있게 하고 있습니다.
세금체납을 확인하는 제도는 23년에 신설되어 몰라서 활용을 안하는 것으로 봅니다.
2층 이상의 단독주택이나 원룸, 다가구의 경우 하나의 건물에 여러 세대가 전입을 하기 때문에
임대인(집주인)은 같고 번지도 같은데 전세금이나 보증금을 합하면 건물 가액을 넘는 거액인 경우가 있습니다.
전세사기를 당하는 경우입니다.
이와 같은 경우가 있을 수 있으니 아래의 주택임대차보호법에서 마련된 제도를 잘 활용할 필요가 있습니다.
주택임대차 보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
이 조항이 신설되기 전인 2013년 이전에는 단순히 확정일자라는 도장만 찍어주니 임차인들은 확정일자가 찍힌 계약서를 훼손하거나 잃어 버리면 확정일자를 받았다는 증거가 없어져 곤란했습니다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
여기 이해관계인은 대통령령이 정하고 있습니다.아래 대통령령 인용합니다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
바로 이 조항으로 새로 임대차계약을 하려는 사람은 원룸이나 다가구 같은 주택에 이미 나보다 먼저 계약한 임차인들의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금을 알아 볼 수 있습니다.이 내용을 알아야 경매의 경우 내가 보증금이나 전세금을 다 받아낼 수 있을지 가늠할 수 있습니다.임대인이 동의를 안 해주면 위험하다 봐야 합니다.
⑤ 제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.
[본조신설 2013. 8. 13.]
대통령령 제4조(확정일자부 기재사항 등) ① 법 제3조의6제1항에 따른 확정일자부여기관(지방법원 및 그 지원과 등기소는 제외하며, 이하 “확정일자부여기관”이라 한다)이 같은 조 제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 확정일자번호
2. 확정일자 부여일
3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항
가. 자연인인 경우
성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
나. 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우법인명ㆍ단체명, 법인등록번호ㆍ부동산등기용등록번호, 본점ㆍ주사무소 소재지
4. 주택 소재지
5. 임대차 목적물
6. 임대차 기간
7. 차임ㆍ보증금
8. 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리)
② 확정일자는 확정일자번호, 확정일자 부여일 및 확정일자부여기관을 주택임대차계약증서에 표시하는 방법으로 부여한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 확정일자부 작성방법 및 확정일자 부여 시 확인사항 등 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.
[본조신설 2013. 12. 30.] [종전 제4조는 제11조로 이동 <2013. 12. 30.>]
제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위) 법 제3조의6제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. <개정 2020. 9. 29.>
1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인
2. 해당 주택의 소유자
3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자
4. 법 제3조의2제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관
5. 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자
임대인이 직접 입주하거나 임대인의 직계존비속이 입주하려고 갱신을 거절한 경우의 갱신이 거절된 임차인이었던 자
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는 자
[본조신설 2013. 12. 30.] [종전 제5조는 제12조로 이동 <2013. 12. 30.>]
대통령령 제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 제5조제1호 또는 제5호에 해당하는 자는 법 제3조의6제3항에 따라 확정일자부여기관에 해당 임대차계약(제5조제5호에 해당하는 자의 경우에는 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다. <개정 2020. 9. 29.>
이 령은 해당주택에의 임차인이거나 갱신거절된 임차인이 요청할 수 있는 정보로 해석됩니다.
또는 임대차계약서를 분실하거나 훼손한 경우에 임차인이 자신의 임대차에 관한 사항을 요청할 수 있는 것으로 해석됩니다.
1. 임대차목적물
2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제5조제5호에 해당하는 자는 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다)
3. 확정일자 부여일
4. 차임ㆍ보증금
5. 임대차기간
② 제5조제2호부터 제4호까지 또는 제6호의 어느 하나에 해당하는 자이거나 임대차계약을 체결하려는 자는 법 제3조의6제3항 또는 제4항에 따라 확정일자부여기관에 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다. <개정 2020. 9. 29.>
1. 임대차목적물
2. 확정일자 부여일
3. 차임ㆍ보증금
4. 임대차기간
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 정보제공 요청에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.
[본조신설 2013. 12. 30.] [종전 제6조는 제13조로 이동 <2013. 12. 30.>]
이제 집주인의 세금체납을 계약 전에 확인할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)
임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
[본조신설 2023. 4. 18.]
위 조항의 신설로 이제는 전세사기를 당할 가능성이 하나 줄었습니다.
지불 능력이 전혀 없는 명의만 빌려준 집주인의 집에 전월세 위험합니다.
바지사장이거나 자본도 없이 전세금 갭투자로 수십 수백채 빌라를 소유하면서 세금을 체납한다면 멀지 않아 경공매될 수 있습니다.