신축빌라에서 분양과 전세를 동시에 구하는 경우 전세를 계약하기 전에 알아볼 점

 

최근의 빌라 전세사기는 신축 후 분양과 전세모집을 동시에 하는 경우도 많았습니다.

 

전세금이 매매가에 근접하거나 매매가보다 더 높은 경우입니다.
 
이를 동시진행수법이라고 합니다.
 
신축 주택은 주변의 기존 주택과 시세를 비교하여 알기 어렵기 때문에 전세금이 매매가에 근접하거나 높아도 전세를 얻고 싶은 사람이 잘 모릅니다.

 

빌라로 불리는 연립주택은 세대마다 끝자리 주소가 101호, 102호. 201호, 202호. 301호,302호 .이런 식으로 다 다릅니다.
 

한 호실에 하나의 주소가 부여되고 이  주소를 기준으로 전입신고를 하고 확정일자가 부여됩니다.
호실마다 소유권등기가 됩니다.호실마다 분양했으니 호실 별로 소유권자가 다른 경우가 보통입니다.
 
참고로 다가구는 전입신고를 할 때 건물 전체에 하나의 주소만 부여됩니다.

다가구는 호실마다 주소가 있지 않습니다.
다가구는 호실이 여럿 있어도 소유자는 건물 전체에 한명입니다.
 
이런 동시진행수법  아는 개업공인중개사는  전세금이 과도하게 높은 경우 소개하지 않겠죠.
만약 개업공인중개사가 이런 동시진행수법을 소개하였다고 하면 최근의 뉴스로 알려진 것처럼 
사기꾼과 일당이 되어 처음부터 사기를 치려고 작정하고 중개를 하는 경우였습니다.
 

이런 사기를 예방할 방법이 있습니다.

 

최근에는 주택의 매매가가 등기부에 기입됩니다.
 

신축 후 분양을 한다면 건축주가 소유권보존등기를 먼저 합니다.
사기치려고 자력이 없는 바지사장을 모집하여 분양을 하느  경우라도 일단 바지사장에게 매매를 하고 소유권이전등기를 해야 합니다.
이 과정에서 매매가가 등기부에 기입됩니다.
 
부동산등기법제68조(거래가액의 등기) 등기관이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에서 정하는 계약을 등기원인으로 한 소유권이전등기를 하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 거래가액을 기록한다. <개정 2015. 7. 24., 2016. 1. 19.>
제124조(거래가액과 매매목록) ① 법 제68조의 거래가액이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고한 금액을 말한다. <개정 2016. 12. 29.>
 
② 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에서 정하는 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 제공받은 거래계약신고필증정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 이 경우 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. <개정 2016. 12. 29.>
 
대법원규칙 제125조(거래가액의 등기방법) 등기관이 거래가액을 등기할 때에는 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 한다.
 
1. 매매목록의 제공이 필요 없는 경우 : 등기기록 중 갑구의 권리자 및 기타사항란에 거래가액을 기록하는 방법
 
2. 매매목록이 제공된 경우 : 거래가액과 부동산의 표시를 기록한 매매목록을 전자적으로 작성하여 번호를 부여하고 등기기록 중 갑구의 권리자 및 기타사항란에 그 매매목록의 번호를 기록하는 방법
 
신축빌라에 전세를 들어가고 싶을 때는 분양가즉 매매가를 등기부에서 먼저 확인할 필요가 있습니다.
신축하고 몆년 지나도 역시 이렇게 알아 볼 수 있습니다.
 

법원 등기소에서 매매가를 알아보는 것은 주소만 알면 누구나 인터넷으로 열람할 수 있습니다.

 
 

이렇게 신축분양 연립주택의 매매가를 확인하였다면 내가  예상하는  전세금이 매매가를 초과하거나 근접하는지 알아 볼 방법이 있습니다.
 
혹시 같은 건물에 나보다 먼저 전세를 들어 온 사람이 있다면 전세금액과 확정일자는 확정일자 발급기관에 알아볼 수 있습니다. 나보다 먼저 전세를 들어 온 사람이 없더라도 매매가를 알고 있으면 나에게 제시하는  전세금액이 과도하게 높은지는 알 수 있습니다.
 

이어 확정일자를 확인하여 연립주택에 한세대라도 전세계약을 하는 세대가 있다면 전세금액이 과다한지 판단이 가능할 것 같습니다.
 

이를 위하여 개업공인중개사에게 전세 중개의뢰를 할 때 미리 알아볼 사항이 있습니다.

 
공인중개사법 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무) 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다.
 
1. 「주택임대차보호법」 제3조의6제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항
 
2. 「국세징수법」 제109조제1항ㆍ제2항 및 「지방세징수법」 제6조제1항ㆍ제3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항
 
[본조신설 2023. 4. 18.]
 

이 조항이 작년에 신설되었습니다.
 
개업 공인중개사는 이 조항의 신설에 따라 의뢰인에게 반드시 설명해주어야 합니다.
 

이 조항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청하고 임대인의 국세 지방세 체납 의 열람을 신청할 수 있게 되면 전월세를 구하는 사람의 답답함은 어느 정도 해소될 것 같습니다.
 

이러한 설명의무를 위반하여 중개사고가 발생하면  개업공인중개사는 손해배상책임이 있습니다.
 

개업공인중개사에게 손해배상책임이 있다고 하더라도 조심하여 미연에 방지하는 것이 더 좋습니다.