법인의 대표이사가 직원용 임대차 아파트에 거주한 경우에도 대항력 갱신요구권 있는가 ?

아래 붉은색은 해설입니다.
공부하는 사람에게 이해를 돕기 위한 참고용입니다.
이와 유사한 사례에 직접 적용하기 보다는 변호사에게 상담하세요.
아래의 해설로 인하여 발생하는 문제에 대하여 민형사 책임을 지지 않습니다.
 
주택임대차는 보통 개인이 주거로 사용하기 위한 목적입니다.
법인이  직원의 주거로 사용하기 위하여  임대차계약을 하는  경우가 있습니다.
이런 경우를 위하여 법인에게도 적용하도록  주택임대차보호법이 개정되었습니다.
중소기업에 해당하는 법인이   소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 있습니다.
 
이 경우 그 법인의 대표이사가 거주한 경우에도 대항력이 있고 계약갱신요구권을 행사할  수 있을까 입니다.

 
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.


③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>


아래의 보도자료에는 이 ③항과 관련하여   아파트를 인도받고 주민등록을 마친 다음 그곳에서 거주한 사람이 법인의 대표이사이였을 경우에는 대항력을 갖춘 법인의 직원이라고 볼 수 없어  계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 합니다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
 
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 
아래는 국가법령정보센터의 최근의 대법원 판결 보도 자료입니다.
가독성을 위하여 편의상 줄바꿈을 하고 일부만 인용합니다.
보도 후 일정 기간이 지나면 주택임대차보호법에 판례로 검색이 될 것입니다.
 
대법원 2023다226866 건물인도 사건 보도자료
대법원 공보연구관실(02-3480-1895)
대법원 1부(주심 대법관 김선수)는, 원고가 중소기업기본법에 정한 중소기업인 피고에게 이 사건 아파트를 임대하였다가 임대차 계약 갱신 거절 의사를 표시하면서 아파트의 인도를 구하자, 피고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로 같은 법 제6조의3에 정한 계약갱신요구권을 행사한 사건에서,

‘주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 1 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하고, 2 이 때 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 하며, 3 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다‘고 판단하고,

임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트를 인도받고 주민등록을 마친 다음 그곳에서 거주한 사람이 피고의 대표이사였음을 이유로 피고가 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인이라고 볼 수 없어 계약갱신요구권을 행사할수 없다고 판단한 원심판결 결론을 수긍하여 피고의 상고를 기각하였음(대법원2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결)
 

- 1 -1. 사안의 개요
▣ 원고는 2019. 12. 4. 피고(중소기업기본법에서 정한 중소기업)와 사이에 서울 용산구 소재 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 2억 원, 차임 월1,500만 원, 임대차기간 2019. 12. 12.부터 2021. 12. 11.까지로 하는 임대차계약을 체결함

▣ 임대차계약 체결 당시 피고의 대표이사였던 A는 2019. 12. 12. 이 사건 아파트를 인도받고 2020. 2. 18. 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔음

▣ 원고가 2021. 9. 29. 피고에 대하여 계약 갱신 거절 의사를 표시하면서 이 사건 부동산의 인도를 구하자, 피고는 2021. 10. 5. 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사하였음