주택임대차보호법 적용범위- 경매낙찰자와 대금 완납 전 임대차계약한 임차인

아래 붉은색은 해설입니다.
공부하는 사람에게 이해를 돕기 위한 참고용입니다.
이와 유사한 사례에 직접 적용하기 보다는 변호사에게 상담하세요.
아래의 해설로 인하여 발생하는 문제에 대하여 민형사 책임을 지지 않습니다.

 

임차인이 임대차보호법의적용을 받아 보호를 받으려면 임대인이 적법한 임대권한이 있어야 합니다.

경매로 부동산을 취득하는 경우 민법 제187조 본문에 따라  대금을 완납하면 소유권이전등기를 하지 않아도  소유권을 취득합니다.
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
 
이 사건처럼 경매로 주택을 낙찰받아 대금을 완납하기 전에 그주택에 임차인과 임대차계약을 하는 경우입니다.
낙찰자가 대금을 완납하기 전이므로 적법한 임대권한이 없습니다.
 
그런데도 대금 완납전에 임대차계약을 하고 임차인이 주택인도와 전입신고를 마치고 확정일자까지 받습니다.
확정일자를 받으면 다음날 00시.00분에 효력이 생깁니다.
적법한 임대권한이 있다면 확정일자를 받아  보증금 전액에 대하여 후순위권리자에 대하여 우선변제권이 있습니다.
 
이 사건은 대금 완납 전에 임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 전입신고를 하고
확정일자를 받은 다음날 대금을 완납하고 근저당설정등기를 마치게 된 경우입니다.
 
대법원은 임대인은 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도 임차인이 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리 오해 등의 위법이 있다고 한 사례입니다.판결 주문은 파기 환송입니다.
 

이 사건에서 본 교훈입니다.

 
경매로 낙찰받아 낙찰자가 잔금이 부족해 잔금 납부 전에 임대를 놓는 경우 임대차계약을 해서는 안 될 것 같습니다.
 
[대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결]
판결요지】
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.
[2] 甲이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 乙이 매각대금을 완납하고 丙 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 甲이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.