공인중개사법 제2조1항 중개란

소유자의 가족인 일반인이 농지나 농가주택을 팔기 위하여 인터넷 카페에 매물을 올린 경우 고발이 들어 왔다고 합니다.

부동산 매물 소개 보통 이렇게 많이들 합니다.중개 수수료를 아끼려고 직거래를 이렇게 합니다.

그래서 중개사 아닌 사람이 매물을 1회성으로 소개하는 경우 어떤 문제가 있을까 조문과 판례  찾아 봤습니다.

중개수수료를 받지 않으면 어떤 문제가 생기나 아래 판례들을 확인해 보면 명확합니다.

이하에서 붉은 색은 제 생각입니다.

 

 

공인중개사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

 

중개란 중개사가 거래 목적물을 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

거래 목적물은 아래의 다음 사항이다.

제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2020. 6. 9.>
1. 토지
2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 (토지의 정착물은 토지에 고정된 공작물로서 예컨데 다리라던가 조각상 같은 경우를 생각해볼 수 있습니다.비닐하우스도 거래의 대상이 될 수 있을지는 좀 더 신중한 판단이 필요해 보입니다)
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

[시행 2023. 11. 16.] [대통령령 제33858호, 2023. 11. 16., 타법개정]
제2조(중개대상물의 범위) 법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2011. 3. 15., 2014. 7. 28.>
1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목(입목은 땅에 심어진 나무입니다.나무도 입목법에 따라 등기를 할 수 있습니다)
2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단(공장의 경우 건물과 기계등을 일체로 저당권을 설정할 수 있습니다.광산의 경우에도  같습니다.
3. 삭제 <2011. 3. 15.>

 

아래의 판례를 보면 수수료를 현실적으로 받지 아니하고 단지 수수료를 받을 것을 약속하거나 거래당사자들에게 수수료를 요구하는데 그친 경우에는 처벌대상이 아니라고 합니다.미수범을 처벌하는 조항도 없습니다.

 

부동산중개업법위반
[대법원 2006. 9. 22. 선고 2006도4842 판결] 
중개대상물의 거래당사자들로부터 수수료를 현실적으로 받지 아니하고 단지 수수료를 받을 것을 약속하거나 거래당사자들에게 수수료를 요구하는 데 그친 경우에는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제2호 소정의 ‘중개업’에 해당한다고 할 수 없어 같은 법 제38조 제1항 제1호에 의한 처벌대상이 아니고, 또한 위와 같은 수수료 약속·요구행위를 별도로 처벌하는 규정 또는 같은 법 제38조 제1항 제1호 위반죄의 미수범을 처벌하는 규정도 존재하지 않으므로, 죄형법정주의의 원칙상 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하면서 그에 대한 수수료를 약속·요구하는 행위를 구 부동산중개업법 위반죄로 처벌할 수는 없다.

이 판례는 중개업에 관한 판례입니다.

아래의 판례 역시 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 중개를 업으로 한 것이 아닌 사례에서 형사처벌의 문제를 다루는 것이 아니라 중개수수료 문제를 다룹니다.

[대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결]
공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다.