아파트 분양권 전매

 

공인중개사법 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2020. 6. 9.>

1. 토지

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건

 

공인중개사가 중개를 할 수 있는 중개대상물의 범위에서 법 제3조2호에 건축물이 있습니다. 위 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로, 아파트의 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 ‘건물’의 중개에 해당한다는 것입니다. 아파트가 완성되기 전이므로 중개대상물은  분양권입니다.분양권도 중개대상물이 되므로 분양권의 매매를 알선하는 것은 중개행위에 해당한다는  것이 아래의 판례입니다.이해의 편의를 위하여 일부 판결 요지와 판결이유를 인용하면

 

[대법원 2020. 6. 25. 선고 2019도3757 판결] 
1) 공인중개사법 제2조 제1호는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.’라고 규정하고, 제3조는 중개대상물로 ‘1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건’을 규정하고 있다. 위 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로, 아파트의 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 ‘건물’의 중개에 해당한다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결 등 참조).

2) 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.
(가) 공소외 2는 2015년경 공소외 5 공사에서 시행한 (단지명 생략) 분양주택 입주자모집공고에 따라 특별분양을 신청하여 2015. 9. 16. 피분양자로 당첨되었고, 2015. 10. 2. (단지명 생략)(동·호수 생략)를 배정받았다.
(나) 공소외 2는 피고인 1, 공소외 3, 피고인 5, 공소외 1(피고인 4 명의 사용), 피고인 3(피고인 2 명의 사용)의 순차 중개로 2015. 10. 17. 공소외 4에게 이 사건 분양권을 매도하였다.
(다) 공소외 5 공사는 2015. 10. 말경부터 11월 초순경 사이에 공소외 2에 대한 특별분양 자격에 관한 서류를 심사한 결과 공소외 2가 특별분양 요건을 갖추고 있지 않다는 사실을 확인하고 공소외 2를 특별분양에서 탈락시켰다. (단지명 생략) 분양주택에 대한 분양계약 체결기간은 2015. 11. 16.부터 같은 달 18일까지였는데, 공소외 2는 그 전에 특별분양이 취소되어 분양계약을 체결하지 못하였다.
3) 위 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 공소외 2는 (단지명 생략) 아파트에 대한 특별분양에 당첨되어 (동·호수 생략)를 배정받기까지 했으므로, 이 사건 분양권은 매매알선 당시 동·호수가 특정되어 거래 대상이 구체화되었으므로 중개대상물인 ‘건축물’에 해당하고, 이 사건 분양권의 매매를 알선하는 것은 중개행위에 해당한다.
원심은 이 사건 분양권의 매매알선이 중개대상물인 ‘건축물’의 중개에 해당하지 않는다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단에는 공인중개사법 제3조 제2호의 중개대상물인 ‘건축물’의 의미에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 검사의 상고이유는 이유 있다.