금전채권 매매계약의 중개행위에도 중개수수료 상한액 위반 여부

붉은색은 제가 해설하는 내용입니다.

 

 공인중개사가 중개하는 중개대상물에는 토지 건축물 그밖의 토지 정착물 입목에 관한 법률에 따른 입목 공장재단 및  광업재단입니다.아래의 판례는 금전채권을 중개하고 중개수수료는 받는 경우 중개에 해당하지 않는다고 대법원은 판시하고 있습니다.

 

금전채권이란 금전의 지급을 목적으로 하는 채권입니다.흔히 하는 말로 돈을 받을 채권입니다.근저당권을 담보하는 채권이 피담보채권(금전채권)입니다.금전채권도 매매할 수 있습니다.금전채권을 매매하면 이 채권을 담보하는 근저당권도 같이 이전됩니다.이렇게 중개업자가 금전채권과 근저당권이전을 중개하고 5000만원의 성공 사례비를 받았습니다.

 

매수인이 새로 금전채권의 채권자가 되고 채무자인 근저당권설정자는 그대로 채무자입니다.판결 이유에서 보니 새로이 채권자가 된 사람이 근저당권의 실행으로 경매를 신청하기 위하여 이런 방법을 쓰는가 봅니다.경매를 신청한 채권자가 낙찰을 받아도 됩니다.

 

이와 같은 금전채권을 중개업자가 매매를 중개한 경우 공인중개사법에서 규정한 중개가 아니라는 것이 판례입니다.따라서 공인중개사법이 규정하고 있는 중개수수료 한도액은 금전채권의 매매계약의 중개행위에는 적용되지 않는다 합니다. 

 

[대법원 2019. 7. 11. 선고 2017도13559 판결] 

【판결요지】

[1] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하면, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아니다. 금전채권 매매계약을 중개한 것은 구 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 않으므로, 구 공인중개사법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액은 금전채권 매매계약의 중개행위에는 적용되지 않는다.

[2] 중개업자인 피고인이  甲 소유의 토지에 채권최고액 6억 2,400만 원, 근저당권자 乙 축산업협동조합으로 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 丙이 乙 조합으로부터 6억 3,000만 원에 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰받을 수 있도록 중개한 다음, 乙 조합과 丙 사이에 피담보채권의 매매계약이 성립하자 丙으로부터 성공사례비 명목으로 5,000만 원을 받음으로써

구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다)상 중개수수료의 상한인 567만 원을 초과하였다는 내용으로 기소된 사안에서, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아닌 점, 피고인은 乙 조합과 丙 사이의 금전채권 매매계약과 함께 근저당권의 이전을 중개하였고, 丙으로부터 계약 성사에 따른 사례비로 5,000만 원을 받았는데, 금전채권 매매계약과 근저당권의 이전은 불가분의 관계이고 위 5,000만 원에는 근저당권의 이전뿐만 아니라 금전채권 매매계약 중개에 대한 수수료가 포함되어 있는 점에 비추어 거래 성사에 따른 사례금 명목으로 포괄적으로 수수한 돈 중 얼마가 구 공인중개사법 규율대상인 중개수수료에 해당하는지 특정할 수 없으므로 피고인이 구 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 받았다고 단정할 수 없는데도,

이와 달리 보아 피고인에게 유죄를 인정한 원심판결에 필요한 심리를 다하지 않은 채 구 공인중개사법상 중개행위와 중개수수료 한도액 규정의 적용에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 한 사례.