임대인이 말로 알려준 정보만 제공했다 손해배상책임을 질 수도 있게 된 개업공인중개사

 
개업공인중개사의 업무는 민법의 위임과 유사합니다.
위임에서 어떤 업무를  맡기는 사람을 위임인이라 합니다.
위임의 대표적인 분야가 변호사에게 사건을 맡기는 경우입니다.
 
변호사에게  의뢰인이 어떤 법률적인 분쟁의 해결을 맡기는 경우가 있습니다.
이런 관계를 위임이라 합니다.
위임이란 어떤 임무를 위탁한다는 뜻입니다.
이렇게 어떤 분쟁이나 사안을 의뢰하는 경우 의뢰자가 위임인(委任人)입니다.
 
보통 사람들은 이런 경우 변호사를 산다고 합니다.
사람을 산다니 ?
법률적 용어로  민법에서는  수임(受任)이라고 합니다.
수임은 위임을 받는다 뜻입니다.
수임을 받는 사람을 수임인(受任人)이라고 합니다.
변호사는 수임인입니다.
 
 부동산에 관한 임대차나 매매를 의뢰하는 경우에도 위임입니다.
거주할 전월세 집을 구하는 경우에 장차 임차인이 될 사람이 위임인입니다.
개업공인중개사는 수임인입니다.
 
수임인은 맡은 일을 처리하므로 비용이 발생합니다.
이런 비용은 위임인이 부담해야 합니다.
반면에 수임인은 맡은 업무를 충실히 처리해야 합니다.
이를 선량한 관리자로서 업무를 처리해야 주의의무라고 합니다.
선량한 관리자로서 주의의무 즉 선관주의의무를 위반한 업무로 의뢰인 즉 위임인에게 손해가 발생하면 그 손해를 배상해야 합니다.부동산 중개에서는 이를 흔히 중개사고 합니다.
 
이 글은 부동산에 관한 글이므로 개업공인중개사에 해당하는 내용입니다.
개업공인중개사가 선량한관리자의 주의를 다하지 아니한 업무로 의뢰인인 임차인에게 손해를 발생시키면 손해배상 책임이 있습니다.
 
개업공인중개사는 보증이나 공제에 가입해야 합니다.
법인인 개업공인중개사는 4억 법인이 아닌 개인은 2억입니다.
요즘 대도시나 수도권은 부동산  보증금 전세금이 억대를 상회하니 개인이 많은 개업공인중개사 공제 2억은 소액입니다.
원룸이나 다가구처럼 한 건물에서 피해자가 여럿 나오거나 피해자가 한명이라도 피해금액이 2억이나 4억을 초과하는 경우입니다.
이런 경우 공제금액을 한번에 다 써버립니다.
나머지 금액도 추가로 보상을 받을지 문제입니다.
이에 관한 판례를 찾아보니 공개된 것은 안 보입니다.
판례가 하나 있다고 들었는데 저는 찾지 못했습니다.
실무에 종사하는 분들은 아시겠죠.
 
20여년 전에 듣던 말인데 중개사 개업했다가 중개사고 한번 나면 손해배상으로 평생 번 돈 다 쓰게 되고 알거지가 된다는 말도 있었습니다.
이런 손해배상 사건 나면 남부끄러워 쉬쉬한다고 했습니다.
중개사고 소문 나면 일거리가 없어진다고요.
요즘 전세사기를 보면 개업공인중개사가 가담한 경우도 있습니다.
주택임대차 보호법과 공인중개사법도 개정하여 이런 중개사고를  예방하려고 합니다.
 
아래 붉은색은 해설입니다.
공부하는 사람에게 이해를 돕기 위한 참고용입니다.
이와 유사한 사례에 직접 적용하기 보다는 변호사에게 상담하세요.
아래의 해설로 인하여 발생하는 문제에 대하여 민형사 책임을 지지 않습니다.
 

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>

④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>


 제25조의2(소유자 등의 확인) 개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28.>


제25조의2(소유자 등의 확인) 개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증(모바일 주민등록증을 포함한다) 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다. <개정 2014. 1. 28., 2023. 12. 26.>
[본조신설 2013. 6. 4.]
[시행일: 2024. 12. 27.]

개인간 직거래로 전월세를 구하는 경우도 있습니다.
개인간 거래에도 이렇게 신분증 확인 필수입니다.
사진으로 찍어 신분증의  위조나 변조한 것인지도 추가 확인할 필요 있겠죠.

 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무) 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다.
설명 필수입니다.
설명을 안 하면 의심스럽죠.

1. 「주택임대차보호법」 제3조의6제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항

2. 「국세징수법」 제109조제1항ㆍ제2항 및 「지방세징수법」 제6조제1항ㆍ제3항에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항
[본조신설 2023. 4. 18.
 
아래의 판례는 이런 설명의무를 제대로 하지 않아 손해배상책임을 지게 되는지 여부가  문제된 최신의 사건입니다.
파기환송판결이라 이후 결과가 궁금해집니다.
가독성을 좋게 하기 위하여 편의상 줄바꿈을 합니다.이 판례는 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무)조가 신설되기 전에 소송이 시작되었는지 알 수 없으나 신설된 이 조항으로 앞으로는 아래 사건 같은 경우 직접 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무)조가 적용될 것으로 보입니다.

출처 국가법령정보센터
 
[대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결]
【판결요지】
[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.
 
나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고,
 
그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.
 
[2] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.
 
따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고,
 
임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다.
 
또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고,
 
만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
 
[3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나,
 
다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데,
 
이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며,
 
다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서,
 
甲이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 금액이 전부로 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지,
 
그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고,
 
그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였으며,
 
중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수,
 
인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 하는데도,
 
甲은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고,
 
乙로서는 이러한 사정을 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 큰데도,
 
甲이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
 
【참조조문】
[1] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 공인중개사법 시행령 제21조, 민법 제680조, 제681조
[2] 공인중개사법 제25조 제1항제2항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조
[3] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 제30조, 공인중개사법 시행령 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조, 민법 제680조, 제681조