갭투자 깡통전세입자 자구책은 ?

http://v.media.daum.net/v/20180503030243009?f=m&rcmd=rn

 

여기 이 기사를 보고 생각 나서 쓴다.

 

갭투자란 전세금이나 보증금이 주택의 가격과 큰 차이가 없을 때 주택 ( 아파트 )의 가격이 오를 것으로 보고 전세금을 안고 전세금과 주택가격의 차이인 소액만 매매대금으로 하여 주택을 매수하는 방법이다.

 

투기란 경제학적으로 가격이 쌀 때 사서 비싸게 되파는 것을 말한다.그래서 사실은 갭투자는 갭투기가 정확한 용어이다.

 

물론 갭투자자 중에는 무주택자이지만 소액으로 일단 주택을 구입해 두었다가 구입한 주택의 전세금을 빼 줄 정도로 돈이 모아지면 자기가 입주하려고 미리 주택을 구입하는 경우도 있을 수 있다.

 

그러나 대부분은 갭투자는 이미 자기의 주택이 있는데도 집값 급등기에 시세 차익을 노리거나 임대사업을 하기 위한 것이다.

 

갭투자자가 되면 그 주택에 대한 전세금도 갭투자자가 승계하므로 전세입자는 집주인만 바뀌었을 뿐이다.

 

그런데 일본이나 지방의 주택가격의 추세를 보면

집값이 한 없이 상승만 하는 경우만 있는 것은 아니다.갭투자된 주택이 대세 하락기에 들어가 집값이 전세금보다 낮아지는 경우 전세입자는 전세기간이 끝나도 자기의 전세금액 만큼 전세금을 내고 새로 전세를 들어 올 사람이 없는 경우가 생길 수 있다.이런 주택이 바로 깡통전세가 된 것이다.

 

그럼 기존의 전세입자는 이사를 가고 싶어도 새로 전세를 안들어오고 새로운 집주인인 갭투자자는 처음부터 전세금을 반환할 여력이 없다.

 

이런 깡통전세의 경우 전세입자는 무한정 이사도 못가고 기다리기보다는 그 주택에 경매를 신청할 수 있을 것이다.

 

그런데 이런 깡통전세의 집주인은 전세금 말고도 다른 채무도 많아 전세입자가 최우선변제권자가 아닌 경우 경매대금에서 전세금 전액을 변제 받지 못할 가능성이 있다.

 

이렇게 자기의 전세금을 다 돌려받지 못하고 집주인도 표면상 경매로 알거지가 된 경우 전세입자는 재수 없는 경우라고 신세타령만 하고 만다.

 

그렇지만 갭투자자인 집주인의 잔여 부동산이나 취업,저축 또는 상속받을 재산이 있을 수가 있어 다 돌려받지 못한 전세금을 추가로 받아 내기 위하여 전세금잔액에 대한 확정판결을 받아 둘 필요가 있다.

 

이렇게 전세입자가 승소 확정판결을 받아두면 판결 확정후 10년 동안 언제나 갭투자자인 집주인의 재산을 추적해 전세금잔액을 받아낼 수도 있다.

 

피 같은 내 전세금 보호를 위하여 전세입자는 전세계약시 보증보험에 들거나 보증보험에 가입하지 않은 경우 위와 같은 확정판결이 필요하다.

 

갭투자 만만하게 보면 안된다.