구분소유적 공유관계로 맹지가 된 공유자가 통행 방법

[대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다245443, 245450 판결]은 [공로에 통할 수 있는 자기의 공유토지를 두고 공로에의 통로라 하여 남의 토지를 통행한다는 것은 민법 제219조, 제220조에 비추어 허용될 수 없다.설령 위 공유토지가 구분소유적 공유관계에 있고 공로에 접하는 공유 부분을 다른 공유자가 배타적으로 사용, 수익하고 있다고 하더라도 마찬가지이다.]라고 합니다.

 

제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

 제220조(분할, 일부양도와 주위통행권) ①분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.

②전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.

 

 

여기서 공유토지란 하나의 필지의 토지를 2인이상이 지분으로 나누어 소유한 토지입니다.공유자간에 공로에 통할 수 있는 공유토지가 있다면 그 공유토지를 통하여 공로로 출입을 해야지 남의 토지를 통행할 수 없다는 뜻입니다.

위 그림에서  토지는 A,B,C,D,E,F,G,H 필지까지 있습니다. 이중에 파란색으로 감싸진 H 필지만 갑과 을이 공유한 토지입니다.나머지 토지는 타인들의 소유입니다.H필지는 공유이지만 그림처럼 노란색으로 금을 그어 갑과 을이 내부적으로 갑은 위쪽 을은 아래쪽을 마치 단독으로 소유한 것처럼 구분해서 독점적으로 사용 수익하기로 약정을 하였습니다.이와 같은 공유방법을 구분소유적공유라고 합니다.기획부동산이 하나의 넓은 필지를 사서 이렇게 금을 그어 작게  쪼개어 필지는 분할하지 않고 분양해 원성을 사고 있습니다.

 

사용 수익이란 예컨데 H필지가 논이라면 위쪽은 갑이 단독으로 농사를 짓고 아래쪽은 을이 단독으로 농사를 짓는 것처럼 사용하고 수익을 얻는다는 뜻입니다.

 

을이 농사를 농사를 지으려면 농기계가 출입해야 하는데 주위가  A부터 G까지 타인의 토지들이 둘러 싸고 있어 마치 맹지처럼 보입니다.갑이 자기가 단독으로 사용하기로 한 부분도 역시 을이 사용수익하기로 한  부분을 감싸고 있습니다.이런 경우 을은 공유자인 갑이 사용 수익하는 토지를 통하여 통행해야 합니다. 위 판례는 이런 취지입니다.

 

구분소유적 공유관계란 하나의 필지의 토지를 2인 이상이 자로 금을 긋듯이 구분하여 특정 부분을 특정 공유자가 단독으로 소유한 것처럼 사용.수익하기로 공유자간에 내부적으로 약정한 공유관계입니다.이렇게 구분소유적 공유를 하다 보면 어느 공유자는 공로에 연결되지 못한 토지가 생기게 됩니다.이런 경우에도 맹지처럼 된 공유자는 다른 공유자의 토지를 통하여 출입을 해야지 공유관계에 있지 않은 타인의 토지를 통행할 수 없다는 뜻입니다.