종중 땅 구입 신중하세요

https://v.daum.net/v/20240211090043188

종중 땅 위 집 샀다가 재산권 잃을 위기 놓인 주민들 "억울해"

선산으로 하기 좋은 임야

종중은  동일한 선조의 후손들로 모인 자연적인 집단입니다.

예컨데 ㅇㅇ박씨  ㅁㅁ파  11 대 박XX공의  후손들이 모인 자연적인 집단입니다.시조부터 11대손까지 내려와 11대손의 후손들이 모인 집단입니다.따라서 회원들은 모두 족보나 가족관계 증명서에서  출발해 선대로 올라가면 모두 박XX공을 공동 선조로 하고 있 습니다.
자연적이란 예컨데 산악회처럼  가입 신청하고 승락이  있어 회원이 되는 것이 아니고 후손으로  출생하는 순간 회원이 됩니다.이런 이유로 밉다고 특정 후손을 회원에서 배제시킬 수 없습니다.종중은 문중이라고도 합니다.종중은 비영리 법인으로 등기를 할  수도 있습니다.법인등기를 하면 행정관청의 감독을 받게 되니 보통 법인등기를 하지  않습니다.법인등기를 하든 하지 않든  단체이니 회장이 있고 규약도 있습니다.규약에서 회장이나 총무 감사  등 조직 구성원선출방법을 정하거나  재산처분방법,  사무소 위치 ,총회일자 와 회의 정족수 등 단체로서 활동하기 위한  규약(회칙 .정관)을 정할 수 있습니다.이런 규약을 정하지 않았다면 민법이 적용될 수 있습니다.

종중은 권리능력없는 사단입니다.

대법원은 법인등기를 하지 않은 종중의 성격을 [권리능력없는 사단]으로  봅니다.권리능력이란 권리를 취득하거나 의무를 부담할 수 있는 능력입니다.이런 능력을 법인격이라 하고 자연인과 법인이    있습니다.종중이 법인등기를 하면 권리능력이 있는 사람의 집단입니다.법인등기를 하지 않으면 권리능력이 없는 사람의 집단입니다.종중이 법인 등기를 하지 않아 권리능력이 없더라도   선산처럼 종중이 소유한 부동산의 소유권등기를 법인 앞으로 할 수 있습니다.

종중이 조직과 총회 의결방 법 사무소 소재지  등을  자체 규약으로 정한 바가 없는  없으면  민법을 적용합니다.

대표자인  종친회장은 종손이   맡고 있는 종중이 많습니다.
일제 강점기 시절 등기제도를 시행하면서 종중 소유토지를 종손 앞으로 소유권 등기를 하고 있는 경우가 있습니다.
이런 경우 대법원은 명의신탁법리에 의하여 판결을 하고 있었습니다.

종손이 종중 소유 토지를 매매하여 소유권이전등기를 해 주는 경우 매수인은 유효하게 소유권을 취득합니다.

종손이 횡령죄 등으로 처벌되는 것과 상관 없이 매수인이 소유권을 취득했습니다.

매수인 측에서 보면 별 문제는 없습니다.

종중 앞으로 소유권등기가 된 부동산은 매수할 때는 조심할 필요가 있습니다.

 
종중은 권리능력없는 사단으로서 단체입니다.
단체인 이상 회장 감사 등 조직과 사무소, 회의방법,회의록 , 의사정족수 같은 단체의 규약(회칙)이 필요합니다.
이 규약을 민법에서는 정관이라고 합니다.
규약 즉 정관의 규정이 없는 경우 관습에 의하거나 민법을 적용합니다.
 
종중의 부동산의 처분 같은 중요한 사항의 의결이 필요할 때는 총회를 열어야  합니다.
만약 종원의 총회의 의결이 없거나 총회를 열었지만  정족수가 미달이거나 하는 등의 흠결이 있을 경우입니다.

이렇게 정관의 규정을 위반하여 부동산을 처분한 경우 분쟁이 생길 수 있습니다.
매매로 처분  후 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되고 이어 다른 제3들에게 전매된 경우에도 문제가 생길 수 있습니다.
 
바로 이 뉴스와 같은 경우입니다.
 

종중 앞으로서 소유권등기된  부동산 처분이 종중 총회를 안 거치거나 의결 정족수가 미달하면 무효가 될 수 있습니다.

매매를 예로 들면  매수인이 매매 절차가 규약에 위반한  사실을 모르더라도 즉 선의라 하더라도 매수인앞으로 된 소유권이전등기는 원인무효등기가 되어 말소될 운명입니다.

뉴스처럼 매수인으로부터 다시 매수한 즉 전매한 제3자가 나올 수도 있습니다.

이런 제3자가 종중 규약에 위반한 것인지 알지 못하고 전매한 것이 대부분일 것입니다.

즉 제3자가 선의이더라도 무효이고 자기 앞으로 소유권이전등기는 원인무효 등기입니다.

제3자는 등기부를 믿은 것인데 참 억울한 경우가 됩니다.

이처럼 부동산등기는 공신력이 없습니다.
공신력이 없다는 것은 등기부에 기재된 내용을 그대로 믿어도  보호를 받지 못한다는 뜻입니다.
 
이런 문제를 해결하는 방법으로 독일은 등기부에 공신력을 인정합니다.
한국은 부동산 관련 사기가 많아 등기부에 공신력 인정은 시기상조입니다.
대신 등기신청시 일정한 금액을 내어 적립하여 등기부 기재가 무효가 된 경우 등기부를 신뢰한 사람에게 지급하자는 의견이 있습니다.

 

이런 고약한 경우가 생기므로 종중 소유 부동산을 알면 조심해야 됩니다.

어떤 분들은 종중 부동산읕 처다도 안 본다죠.

 

종친회원 즉 종원들이 60년대처럼 한동네나 인근 동네에  모여 살지 않고 전국에 흩어져 살고 있습니다.

심한 경우 외국에 이민을 간 경우도 있습니다.

이런 종중의 부동산을 매매하려면 종원들 다 모여 총회를 열고 결정을 해야 합니다.