채무자와 근저당권설정자가 다른 부동산을 매수하는 경우

<부동산 방 질문 >

소유자 개인이구요. 채무자는 법인으로 되어 있습니다. 은행에  근저당이 설정 되어 있는데. 구매 시 주의 사항이 무었이 있을까요. 법인에 소유자의 아들이 다니고 있습니다.

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 다음 부동산방의 어느 분의 질문에 대하여 제가 답변한 글입니다.

방학이 아직 끝나지 않았는데 눈에 띄는 사례라서 작성해 보았습니다..

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채무자(법인)와 근저당설정자(소유자)가 다른 경우 소유자를 물상보증인이라고 합니다.
부동산의 소유자가 법인을 위하여 은행에 부동산으로 보증을 한 경우입니다.

부동산 소유자의 아들이 법인에 다닌다고 하는 것은 일단 근저당권의 효력에 아무런 영향이 없습니다.

(아마도 아들이 법인의 이사로서 법인의 채무에 보증을 서야하지만
보증을 서기에 적당하지 않은 사정이 있어 아버지의 재산에 근저당권을 설정한 경우로 상상을 하네요

근저당권을 말소한다면 아들의 신상에 어떤 영향이 있을 것으로 보입니다.ㅎㅎ)

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**아들이 자신의 직장인 법인을 위하여 보증을 서야 하는데 보증을 서지 못할 사정이 있어

아버지가 대신 근저당으로 보증을 선 것이라면 그 근저당은 법인이 채무를 상환하지 않는 한

말소하기 어려울 사정이 있을 것이라고 제가 상상을 하고 이하의 글을 썼습니다.

이런 부동산을 근저당권을 말소하지 않고 매매대금 전액을  지급한 후
소유권이전등기를 한 경우에 일어날 수 있는 시나리오입니다.

 

1.. 채무자인 법인이 채무를 상환하지 않으면 은행은 근저당권에 기하여 부동산에 경매를 신청할 수 있습니다.
경매가 신청된 경우  구입한 사람이 은행에 채무를 대신 상환할 수 있습니다.
이것을 이해관계있는 제3자의 변제라고 합니다.

 

이처럼 대신 상환 후 근저당권을 말소하고 원래의 채무자인 법인에게 구상권을 행사할 수 있습니다.
그러나 법인이 채무불이행으로 경매가 신청된 경우라면 그 법인은 부도가 난 것이나 다름없어
구상권을 행사해 봐야 돈을 받을 길이 거의 없을 것이죠.

 

2.. 만약에 경매에 붙여졌는데 부동산을 구입한 현재의 소유자가  돈이 없어 방치한다면
경매로 그 부동산은 매각(경락)되어 매수인(낙찰자)대금을 완납하면
구입한 사람이 자기 앞으로 소유권이전등기를 하였더라도 소유권을 잃게 됩니다.

 

그 경매로 배당을 하게 되면 경매비용을 공제하고 채권자인 은행만 채무를 배당받아 가고
나머지 잔액은 소유권을 잃은 사람이 배당을 받습니다.
(구입한 사람에게 다른 채권자가 없고 ,구입한 사람이 세금이나 4대보험료 체납이 없다고 가정)

 

이렇게 소유권을 잃은 경우 구입한 사람은 낙찰가에서 자기가 배당받은 액수를 공제한  잔액을

채무자인 법인에게  구상권을 행사할 수 있습니다.

 

그렇지만 위에서 말한 것처럼 그 법인은 거의 부도상태일 것이므로
 돈을 받아 낼 길은 거의 없다고 봐야 합니다.

 

3. 그래서 이런 부동산을 구입할 때는 계약서 특약조항에 근저당권을 말소할 것을 기입하여,
 등기가 깨끗한 상태에서 구입하는 것이 좋습니다.

이런 점은 직거래가 아니라면 중개사가 잘 알고 있을 것으로 봅니다.
이미 이점을 다른 분들이 상세하게 설명을 올려 주셨네요.

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4. . 최악의 시나리오

 

**질문과 상관없는 내용이지만 다음 문단의 이해의 편의상 씁니다.

 

주택자금 대출을 받고 그 아파트에 근저당권(보통의 근저당권)을 설정한 경우에
체무자와 근저당권설정자인 소유자가 같은 경우라면 근저당권을 말소하지 않고  채권최고액을 공제한 후
잔액만 지급하여 구입하여도 별 문제는 없을 것이죠.

 

이른바 대출을 승계(채무인수)하는 경우입니다.

주택자금의 채무인수의 경우 보통 매도인이 완전히 채무가 면제(면책적 채무인수)되는 경우는 없을 것 같고

 매도인과 매수인도 함께 채무를 부담하는 병존적 채무인수입니다.

보통 아파트를 매수한 사람이 주택자금을 갚아 나가죠.

 

그렇지만 이런 경우라도 은행에 직접 가서 혹시 "포괄근저당"이 아닌지 확인이 필요하죠.

아래와 같은 괴상한 상황이 일어나는 것을 방지하기 위함입니다.

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질문하신 내용은  채무자가 법인이고 근저당권설정자는 제3자이며 채권자가 은행이란 점입니다.

근저당권을 말소하지 않고 채권최고액을  공제하고 잔액만 지급하여 싸게 매수한다고 가정하고 씁니다.

 

또한  법인은 영리법인 즉 우리가 흔히 말하는 회사일 것으로 가정한다면 아래의 상황이 일어날 수도 있습니다.

**채권최고액을 공제하지 않고 매매대금 전액을 지급하고 매수하여도 같습니다.

 

법인이 주택자금을 대출 받았을 리는 없을 것 같고,
법인의 운영자금대출과 어음거래에 따른 채무에 대한 근저당이라면
일반 근저당과 다른 "포괄근저당"일 수도 있습니다.

 

포괄근저당 여부는 채무자와 함께 그 은행에 방문하여 확인할 수 있습니다.

등기부에는 표시가 안되는 것으로 알고 있습니다.

계약서 쓰기 전에 확인하니 채무가 0 인데 중도금 치룰 때 확인해 보니 채무가 채권 최고액일 수도 있다는 뜻입니다.

 

즉 포괄근저당은 채무가 어느 순간에 영(0)원이 될 수도 있고 
그 다음날에는 채권최고액이 될 수도 있습니다.

회사가 실적이 좋아 은행에 채무전액을 갚아 채무가 0원이 될 수도 있습니다.

그렇지만 포괄근저당의 결산기(확정기)가 아직 오지 않았다면
회사는 다음 달에 은행에서 또 다시 돈을 빌리고 채무가 채권최고액에 이를 수도 있습니다.

**일반근저당의 경우에도 아주 드물게 이런 일이 있을 수 있지만.

 

포괄근저당은 채무의 결산기(확정기)에 채권최고액 이상의 채무가 생겨나는 어이없는 일이 생길 수 있습니다.
이 사례처럼 채무자와 근저당설정자인 소유자가 다른 경우 그 소유자는 채권최고액만 갚아야 할 책임이 있습니다만.

 

만약에 갑자기 불어난 채권최고액을 채무자인 법인과 매수인 모두 갚지 않아 경매에 붙여진다면 위에서 말한대로

경매비용을 공제하고 은행은 채권최고액에 해당하는 액수만 배당받고 매수인에게 세금체납 등이 없다면

 나머지 잔액은 매수인이 배당을 받습니다.

 

이어 매수인은 낙찰가에서 자신이 배당받은 금액을 공제하고 경매비용과 은행에 배당한 액수를 합한 금액을

채무자인 법인에게 구상권을 행사할 수 있지만  역시 법인은 부도 상태일 것이므로 거의 받지 못할 것이죠.

 

그래서 채무자인 법인이 회사이고 근저당권 설정자는 법인이 아닌 제3자라면 
돈이 부족해 그 부동산을  근저당권의 채권최고액을 공제하고 싸게 사려고 한다는 것은 아주 어리석은 일입니다.
법인이 회사가 아닌 재단법인이나 사회복지법인 같은 비영리법인이라도 이런 일이 있을 수 있다고 봅니다.

 

출처 : 직접 작성

**이 글은 제 블로그에도 동시에 올립니다.